João Pessoa — A Nordeste Incorporações adotou um método sistemático de análise territorial que combina geoprocessamento, dados do Plano Diretor e histórico de transações para identificar bairros com maior potencial de valorização antes do lançamento de projetos.

A empresa reúne camadas de informação — registro de operações imobiliárias por bairro, mapeamento de obras públicas previstas ou em andamento, indicadores de densidade demográfica e demanda reprimida por faixa de renda, além do monitoramento dos vetores de expansão definidos no Plano Diretor municipal — e transforma esses insumos em um mapa de oportunidades atualizado continuamente. Esse produto permite à incorporadora antecipar quais micro-regiões apresentam a relação mais favorável entre custo de aquisição do terreno e potencial de valorização futura.

O uso de geoprocessamento como base para decisão ainda é incipiente entre incorporadoras regionais. Segundo o texto, muitas empresas de médio porte mantêm uma análise territorial informal apoiada no conhecimento dos sócios, visitas a campo e percepção de mercado. Essa prática, embora útil, não tem a sistematização necessária para operar simultaneamente em vários bairros com menor margem de erro.

O Plano Diretor de João Pessoa, na versão mais recente revisada pela PMJP, indica zonas de adensamento preferencial, eixos de transporte a serem qualificados nos próximos anos e áreas com restrições construtivas. Para quem cruza essas determinações com dados de mercado, o Plano Diretor funciona como um mapa público de oportunidades.

O diretor da Nordeste Incorporações, George Vasconcelos, afirma que obras de infraestrutura pública geram janelas de valorização que se fecham rapidamente; quando o anúncio da obra sai, o valor do terreno já tende a subir, e quem entra depois paga o preço do futuro sem obter o ganho do pioneirismo.

Uma análise que cruzou dados de pesquisas imobiliárias (Saru, Órulo) com o mapa de investimentos públicos previstos pela PMJP aponta vetores de valorização consistentes em bairros que ainda estão abaixo da média de preço da cidade, mas que reúnem fatores favoráveis: acesso a infraestrutura consolidada, proximidade a polos de emprego e serviços e existência de demanda reprimida por produto de qualidade. O Cartório de Registro de Imóveis da Paraíba registrou aumento no volume de transações de terrenos nessas áreas nos últimos 18 meses, indicando início de movimentação do mercado, embora a janela de oportunidade não esteja totalmente fechada.

Segundo dados do IBGE, os bairros que devem concentrar maior crescimento demográfico em João Pessoa nos próximos cinco anos são justamente os que combinam expansão de infraestrutura pública com oferta habitacional em formação, alinhados aos vetores que a Nordeste monitora como prioritários em seu mapa territorial.

Com informações de G1