Orla de João Pessoa enfrenta queda de oferta e aceleração nas incorporações
A faixa construtível da orla de João Pessoa registra rápida absorção dos últimos terrenos aptos à incorporação, situação que pode levar à oferta zero com demanda contínua, segundo registros cartoriais e autoridades locais. A combinação de limitações territoriais e regras urbanísticas torna a área uma das mais comprimidas entre as capitais do Nordeste.
Dados do Cartório de Registro de Imóveis da Paraíba apontam aumento significativo na velocidade de incorporação de lotes na faixa litorânea entre 2021 e 2024. Projetos que estavam aguardando aprovação urbanística foram aproveitados por incorporadoras que agilizaram os processos de licenciamento na percepção de que a janela de oportunidade se reduzia.
O território disponível para construção na orla é restringido por fatores como Zona de Proteção Ambiental (ZPA), os recuos relativos a terrenos de marinha sob gestão da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) e normas do Plano Diretor municipal. A Secretaria Municipal de Meio Ambiente (SEMAM) confirmou que as limitações ao parcelamento e à verticalização foram mantidas e, em alguns trechos, ampliadas na última revisão do Plano Diretor, com a justificativa de preservar a qualidade ambiental e urbanística da orla.
Para o mercado imobiliário, a manutenção e o reforço dessas restrições representam uma proteção estrutural ao valor do metro quadrado na faixa litorânea. George Vasconcelos, diretor da Nordeste Incorporações, resume a lógica do setor: quando o estoque de terreno é finito e a demanda segue em alta, a posição de quem já atua na orla passa a ser o principal diferencial, pois o ativo não pode ser replicado facilmente.
O esgotamento relativo da oferta na faixa litorânea tem causado transbordamento de demanda para bairros vizinhos. O fenômeno, identificado em outras cidades por índices como o FipeZAP, ocorre quando compradores que não acessam a faixa litorânea migram para áreas próximas, impulsionando lançamentos e elevação do preço médio do metro quadrado nesses vetores adjacentes.
Em João Pessoa, bairros fronteiriços à orla consolidada registram aumento de lançamentos e valorização acima da média municipal. Incorporadoras com terrenos nessas zonas de transbordamento têm observado um segundo ciclo de valorização decorrente da escassez na linha costeira.
O mercado, segundo os agentes ouvidos, sinaliza que unidades com acesso à orla tornaram-se ativos de oferta decrescente e valor crescente, situação apoiada pela imutabilidade da geografia e das normas que regem o uso do solo à beira-mar.
Com informações de G1
