Dois mercados distintos em uma mesma cidade
João Pessoa apresenta simultaneamente um déficit habitacional estrutural e um aumento acelerado de empreendimentos de médio e alto padrão, segundo levantamentos citados em relatório recente. Estimativas da Fundação Getulio Vargas (FGV) apontam para mais de 60 mil unidades em falta na Região Metropolitana, enquanto o segmento de maior padrão cresce impulsionado por demanda qualificada.
O déficit concentra-se nas faixas de renda de até três salários mínimos, área atendida principalmente pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Já o mercado médio e alto padrão tem como público compradores de maior renda, muitos vindos de outros estados, que buscam na capital paraibana combinação de localização litorânea, qualidade urbana e custo de vida inferior ao das metrópoles do Sudeste.
Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e do Secovi-PB mostram que, nos últimos dois anos, o segmento de médio-alto padrão em João Pessoa registrou crescimento do Valor Geral de Vendas (VGV) e velocidade de comercialização acima da média nacional. Analistas do Secovi-PB avaliam que esse ciclo de valorização ainda possui espaço para se expandir, uma vez que a oferta de unidades de alto padrão na orla é limitada e a procura qualificada não demonstra sinais de enfraquecimento no curto prazo.
Para as incorporadoras locais, a existência desses dois mercados exige decisão estratégica quanto ao posicionamento. Empresas que tentam atuar simultaneamente nos extremos tendem a perder identidade de produto e eficiência operacional. Em contrapartida, incorporadoras com foco definido, seja no MCMV ou no alto padrão, alcançam vantagem em escala, reputação e velocidade de vendas dentro de seu segmento.
George Vasconcelos, diretor da Nordeste Incorporações, ressalta que clareza de posicionamento é condição básica para eficiência comercial no setor imobiliário, defendendo que saber o público-alvo é pré-requisito para definir o produto.
O movimento de migração de renda para o Nordeste, documentado pelo IBGE nas PNADs dos últimos três anos, alterou a dinâmica da demanda por imóveis em João Pessoa. Compradores procedentes de São Paulo, Rio de Janeiro e do Distrito Federal chegam com capacidade de pagamento alinhada aos preços de suas capitais de origem, dispostos a pagar valores por metro quadrado superiores aos praticados historicamente no mercado local. Incorporadoras que adequaram empreendimentos à preferência desses compradores — com localização litorânea, acabamentos diferenciados e áreas comuns compatíveis — capturaram margens e velocidade de vendas acima da média.
O resultado é uma cidade em que dois mercados se desenvolvem em paralelo: um que precisa de políticas e oferta social para reduzir o déficit habitacional, e outro que se expande em ritmo acelerado na orla, alimentado por demanda qualificada e oferta limitada.
Com informações de G1
